深圳学区房陡转之下：业主降价百万元卖不掉，学区房降温组合拳初显成效？

穿过潮湿的肉菜市场，经过没有保安的简易社区入口，许可子（化名）回到她的房子。走廊感应灯时灵时不灵，长长的过道两侧住着大大小小20户人家。多数住户在阳台搭了简易厨房，一个电磁炉一口炒锅，便应付一日三餐。

2018年8月，许可子在深圳罗湖买下人生的第一套房。房子建筑面积约为22平方米。尽管面积不大，但因为是名校学区房，因此房子总价高达160万元，单价为7.27万元/平方米。

彼时正值深圳楼市上涨期，同时问价的购房者不在少数。咨询完学位后，许可子立刻有了购买意向，并马上交了定金。带看的中介说，这里的业主都是奔着学位而来，过半买家连房子都没看就了下单。

2020年深圳楼市最火爆的时候，该小区同户型的房源报价一度高达400万元，涨幅高达150%。

今年“2·8”新政后，买家首付要求提高，二手房市场遇冷，中介估计许可子的房子可能350万元都卖不出。按照深圳住建局发布的参考价标准，许可子的房子参考价约为150万元，低于入手价。

时代周报记者从多名一线房产经纪人处获悉，近期深圳学区房价格出现松动。多区标杆学区盘业主下调报价，部分业主降价幅度超百万元。

学区房“击鼓传花”的涨价游戏，真要宣告“Game over”了吗？

图源：视觉中国

价格频下调

3天内两场拍卖，深圳家长的朝圣地——国城花园再度引爆市场。

5月12日，国城花园1栋21E的房源在阿里拍卖网成交。本次标的为127.82平方米的房源，共有11位竞买人，围观人数高达2.4万人。最终，一名竞买人通过100轮竞价，以 2122万元买下该房源。

5月14日，国城花园另一套127.82平方米的房源拍卖，共有1.3万人围观、15位竞买人、报价147次，最终成交价为2206万元。

图源：阿里拍卖网

深圳贝壳网上，国城花园127.82平方米的户型最新成交时间为2月6日，成交价约为2868万元。上述2套拍卖房，分别低于最新成交价746万元、662万元。

国城花园位于福田百花片区，是深圳最具代表性的学区房。尽管建立于1996年，是楼龄已有25年的“老破旧”小区，但因拥有深圳实验小学+深圳实验中学的双名校学位，国城花园均价超过20万元/平方米。

此前，国城花园还因房源总价超过半数A股公司市值而刷屏社交网络。

自“2·8”新政落地以来，深圳二手房成交大幅缩量，学区房也面临有价无市的窘境。

5月19日，一名百花片区房产中介对时代周报记者表示，近期不是买学区房的高峰期，国城花园成交并不活跃。一般买国城花园的都是有实力的客户，部分人会选择全款购买，不受指导价限制。

作为风向标，国城花园的热度代表着深圳学区房市场的冷暖。近期，深圳各区学区房都出现不同程度的松动。

时代周报记者从贝壳网获悉，5月18日，一名南山观海台（南山第二外国语海德学校学区房）业主下调80平方米的房源价格，将总价从1920万元下调至1880万元，降价40万元。

4月，该业主已先后两次下调价格，幅度分别为20万元和60万元。从4月21日至今的一个月里，该房源从总价2000万元下调至1880万元，降价120万元。

金丽豪苑是教育强区罗湖的标杆楼盘，位于省一级重点翠北实验小学以及深圳中学初中部学区范围内。2020年第四季度，金丽豪苑以同比66.58%的涨幅，居深圳楼盘涨幅榜首。

时代周报记者了解到，5月15日，一套金丽豪苑101平方米的房源降价50万元，从1000万元降至900万元。值得注意的是，该房源于3月曾降价100万元，但未成交。

此外，龙华区莱蒙水榭春天5期、福田旭飞花园、南山中海阳光玫瑰园等曾领涨片区学区房的楼盘，均有业主下调挂牌价。

疯狂的市场

张明（化名）在深圳从事房地产中介交易已有10年，在他看来，尽管目前学区房价格出现异动，但长期看学区房仍是深圳楼市最热门的产品。

“不要低估深圳家长的决心，很多人从孩子没出生就开始准备买学区房，小孩上学后小区业主都要监督邻居娃娃有没有在读书，考不好房价就掉了。”张明表示，这些年深圳学区房出现过许多小插曲，购房政策调整、学区重新划分、入学方式变化等，但家长对学区房的热情从来没有降温。

张明用“疯狂”形容学区房市场。他回忆道，每年3月和4月是学区房交易旺季，有些家长有时一个电话就能搞定，问清楚能不能上学和学位使用情况就签约。以2017年年中的深高南学位为例，彼时财富广场刚被纳入学区范围，5万元/平方米的财富广场作为低门槛入读名校的学区房倍受青睐。当年年底，财富广场每平方米单价便冲高至7万元/平方米。

“今天不买，明天涨十万元、二十万元的情况时有发生。价格每天叠加5%往上走，迟买一天白打一年工。”张明感慨道。

为给学区房降温，有关部门不断出台调控政策。

4月1日，为严厉打击“学位房”等虚假违法广告，深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局和深圳市教育局联合印发《开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案》。4月30日，中共中央政治局会议首次点名学区房乱象，要求防止以学区房等名义炒作房价。此外，深圳各区近年逐步施行的大学区制，也被寄予均衡教育资源厚望。

5月19日，多名业内人士对时代周报记者表示，学区房价格松动主要是因二手房参考价机制落地后，深圳二手房量价下滑。之前部分业主心态膨胀，将价格挂得太高，调价算是学区房回归市场水平的过程。

“只要上学问题与房屋本身有关联，学区房的关注度就不会降低。读好的学校，本身也是一种需求。既能解决入学问题，也能作为一个投资产品，双重属性决定了学区房的投资价值。”5月19日，美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示，深圳教育资源紧缺，学区房仍会是房产投资的热门产品。

来源：时代周报 作者：刘婷

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