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现在在天津买房不一定是笔好的投资。
图片来源：视觉中国
2018年10月，在北京工作的陈曜为了落户天津，在天津西青区以150万元的总价买下一套60平方米左右的小户型。一方面是为了解决在北京留不下来的户口问题，另外也想做一定的投资。
但令他没有想到的是，房子自过户之后，价格就在一路下跌。陈曜告诉时代财经，他最近上贝壳找房看同小区同户型的挂牌价，已经一路跌到了116万元。两年时间，算上过户税费、中介费，陈曜在这套房上已经亏了几十万。
但即使不断下调挂牌价，与陈曜同小区同户型的这套房依旧是乏人问津。根据贝壳找房数据，近一个月内该房源的带看人数仅为1人。
这背后是天津二手房市场供需极其不平衡的集中体现。数据显示，天津目前在售二手房量超过14万套，达到历史巅峰状态。而目前天津二手房市场日成交量仅百套左右，库存不知要消化到猴年马月，市场明显处于供过于求的状态，想要卖房注定是一场“持久战”。
贝壳数据显示，在陈曜买房的李七庄商圈周边，成交周期已经高达29.7个月，而这还是整个西青区成交周期最短的两个片区之一。卖房至少要等两年，天津二手房市场正陷入无价无市的困局之中。
“按市场价挂牌连带看的机会都没有”
“目前天津毋庸置疑是买方市场，一些业主急着卖房的话只能选择不断往下降价，按照市场价挂牌连带看的机会都没有，只有比市场价还要低出一截才会有成交的可能。”
杨雪在天津从事一线的房产中介工作已经有5年之久，她告诉时代财经，天津二手房遇冷的很大一部分原因来自于新房降价的挤压。
以天津海教园片区为例，目前片区新房单价、总价都越来越低，单价1.7万元/平方米，总价130万就能买到一个不错的小两房，考虑到税费佣金，二手房的吸引力大幅下降，严重挤压了二手房价格。去年同片区二手房还能挂到1.8万元/平方米，现在哪怕挂1.6万元/平方米都卖不掉。
据中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告（2020）–城市房价预警与房企品牌价值测度》报告，截至2020年10月，天津房价相较于2017年3月的历史最高点，跌幅已经高达21.8%。
新房市场连续三年“阴跌”背后，是天津楼市居高不下的库存。今年9月，克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场的监控数据显示，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中，库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。
根据过往成交记录估算，天津新房库存去化周期长达28.2个月，而一个城市合理的去化周期应在12-18个月左右。卖不动的天津，新房价格开始普遍下跌，相应的，二手房业主也不得不调低价格，吸引观望情绪积聚的购房者，特别是改善型的大户型。
“现在市场上的客户大多数都是在北京工作的外地人，办不了北京户口影响孩子将来高考，所以选择来天津买房落户，解决孩子上学问题。他们主要都盯着小户型产品，大户型改善产品的客户少得可怜。”
杨雪向时代财经表示，如今业主挂牌降价十来万、二十万的情况已不罕见。她同事手上一名业主在天津南开区的一套230平的改善大四房，从最开始挂牌的750万元，一路降价至如今的620万元，业主前前后后降价17次，降价幅度达130万元，但如今依然未能卖出去。
官方数据平稳VS民间降价抛售
今年9月，天津因“房价每平米降5000元”的消息登上热搜，一时间被推到风口浪尖。在全市均价约2.1万元/平方米的天津，这意味着天津房价大幅下降约24%。随后天津市住建委公开发文表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”。
国家统计局公布的70城房价数据显示，2020年1～11月中，天津新房数据稍好，仅4个月环比价格下降，7个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。而从二手房数据来看，天津二手房成交价同比连续11月轻微下降，环比仅1个月维持了原价，其余都在下跌，但降幅不大。
官方数据的平稳和民间降价抛售现象并存也反映出天津楼市的分化。
“宏观数据上，天津楼市在2017年的调控之后，新房成交总量、成交价格保持一个平稳的趋势。但是在微观情况下来看，市内六区与其他城区分化得比较剧烈。”
天津中原地产投资顾问部高级总监薛秋宇认为，因为各区域的发展规划和相关的配套设施不一样，以及各区域的土地供应情况不一样，导致了目前天津各个区域的表现也不一样，分化比较明显。
包括和平区、红桥区、河北区、河东区、南开区、河西区在内的六个主要城区的房价基本稳定在3-4万元/平方米。特别是最小的行政区和平区因为大量优质的名校资源，房价一直都有小幅微涨。外环线以外某些缺少轨交带动、配套不完善的新区，二手房有价无市，新房库存去化困难
有分析人士指出，早几年，天津政府在几个新区供应了大量的土地，现在这些土地都已经建成住宅向市场供应，大量的库存流向市场。
但长期以来，天津本地的购买力并不强劲，且对于外环市场兴趣不高。环城四区及远郊五区的潜在购房者以外来客为主，但受限于2017年3月的天津楼市新政，非本地户籍购房者入津置业难，极大压缩了客群容量。而在楼市不断低迷下行中，全市新房、二手房房价持续阴跌。“买涨不买跌”心理下购房者持币观望，使得市场供求关系进一步恶化。
来源：时代财经 谢斯临
