北京千万豪宅烂尾 浙商银行厦门国际银行深陷

有时候，房企一转型就是一辈子过去了，高楼宾客如前世幻影。

位于北京东三环黄金地段的山水文园曾是无数70后的豪宅梦想，凭借位置好、景观佳、密度低等诸多优势在北京豪宅市场领航多年，每平米单价从2007年的一万每平出头涨至2019年底的10万元每平米。相当于一年涨一万。然而受困于资金链，“山水文园五期二段”已然烂尾，不仅如此，毛坯房还被施工单位贴上了封条以示拖欠工程款的不满，山水美术馆和李可染艺术基金会美术馆等底商门口亦于2020年11月4日被贴上了法院的强制执行告示，申请执行人长城新盛信托，被执行人便是山水文园项目的开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称凯亚）。

长城新盛信托这个规模38亿还未完全到期的单一类信托计划，因开发商资金链断裂而提前进入资产处置阶段。同样因为被套诉诸法律的，还有国民信托和五矿信托。

一位深度参与上述融资项目的知情人士向记者表示，造成如今的局面，除了李辙（董事长）向文旅行业进军失败的原因外，主要就是2018年其捂盘惜售，不甘愿以9万每平米的备案价拿预售证，“要是当时拿了预售证，销售回款就没半点问题”。

由公开的裁判文书可知，如今与五期二段一同被套住的，有三家信托公司，均已对凯亚进行了起诉，记者多方核实到，这三家信托均是作为通道的角色参与进来，只负责按委托人的指令行事，不承担主动管理职能。

最早起诉凯亚的是恒丰银行，法院于2020年1月21日立案，国民信托作为第三人参与，期间因各种原因撤诉起诉再上诉，而11月10日公布的管辖民事裁定书有提及，国民信托与凯亚签订了《嘉泰4期单一资金信托抵押合同》，恒丰银行受让了该笔债权。

恒丰银行于2016年3月通过国民信托成立了“嘉泰4期单一资金信托”，规模2.5亿元，期限2年，到期后，恒丰银行从国民信托处原状受让了该笔债权。

恒丰银行立案后，五矿信托于2020年4月29日向法院申请了诉前财产保全，要求冻结凯亚及相关公司的银行账户存款，如存款不足，则查封、扣押其持有的相应价值的其他财产。

记者查询五矿信托官网发现，“五矿信托·山水凯亚信托贷款单一资金信托计划”成立于2016年1月27日，成立规模10.4亿元，期限3年。目前该笔贷款余额为7.6亿元。

行至年底，长城新盛信托也开始对凯亚进入强制执行程序，由此有了开头出现的法院告示。

2016年11月22日，长城新城信托作为受托人于2016年设立“长城新盛北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目”，规模为信托规模38亿，项目期限5年，交易对手为凯亚及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司。

记者在中国执行信息公开网上查到，该案件立案时间为2020年7月8日，执行标的为33.07亿元。

告示中提到，北京市第三中级人民法院已查封凯亚名下位于山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼总计34处不动产，现即将对上述财产进行处分。

仅2016年，凯亚通过信托通道获得的融资总额便达50.9亿元，一朝烂尾，信托及幕后的委托方被套资金超40亿元。

上述高管透露，目前李辙正在寻求引入合作方盘活烂尾项目，同时加速处置存量资产。比如今年年中，浙江海盐的项目已经卖给了融创，还有正在出让北京的山水雅诗阁服务公寓全部股权。

北京山水文园物业管理服务有限公司卖给了合信智慧（北京）物业服务有限公司。

中国执行信息公开网显示，截至2020年12月11日，李辙总计因未履行给付义务而被执行的债务标的已超36亿元，债权人包括厦门国际银行北京分行（7607万元）、长城新盛信托（33亿元）、浙商银行（2097万元）等；凯亚的执行案件则有78条，除了（2020）京03执1676号的执行标的达2亿元，其余标的主要在千万和百万区间。

2008年末房地产信托产品悄然而生，那个时候的信托产品多是与银行做对接，即银行的理财资金会进入到信托公司购买信托产品。很快，2010年信托行业的营业收入就已经逼近了300亿元大关。而后银信之间的合作从主要以证券投资信托为主变成了以融资类信托为主。

房地产行业的黄金十年，也正是信托行业的黄金10年，值得一提的是通道业务，这得得益于信托牌照的独到优势，银行资金必须借道信托才能投向一些受限行业。而通道业务利差有限且透明，欲增长利润，唯有扩大规模一途。

影子银行在中国房地产市场融资中扮演了重要角色，比如房地产商资金短缺，信托公司为房地产商的待开发项目设计理财产品，委托银行代销，由投资者购买。房产商获得项目资金后，把项目开发完毕并销售后，将支付给银行托管费，信托公司服务费以及投资者收益，这一模式称之为银信合作。

2013年开始，在当时“大资管”的口号下，从银行到券商，从信托到基金，都加入到了推动中国影子银行体系大扩张中来，尤其是银信通道业务。2014年，影子银行大规模扩张形成的过剩流动性，又催生了“委外”业务的大扩容。到了2018年，信托业资产管理规模增长到24万亿，10年增长20倍。

在房地产金融圈里，有几家信托公司在房地产领域很激进，业务做得也很大，当然也尝到了房地产的甜头，其中包括安信信托、四川信托、新华信托等多家非银金融机构。

随着“房住不炒”政策被严格落实，以及房企融资“三道红线”压顶，房地产行业成为“不良资产”剧增的主要行业之一。

与房地产市场环境深度捆绑的信托行业暗藏的雷一个个都被引爆了。

2018年4月27日资管新规面世，其核心要旨：引导金融机构回归本源，如信托——受人信任、代客理财。监管政策便是“去杠杆”、“去通道”、“去嵌套”。手段是“去资金池运作”、打破刚兑，而发展新业务的核心是“净值化管理”。

11月6日，央行《2020年中国金融稳定报告》中就信托专门做了专题予以研究，报告称，目前通道业务降幅明显，但融资类业务占比上升。截至2019年末，事务管理类信托余额10.65万亿元，占比49.30%，较上年同期分别减少2.6万亿元、下降9.06%；融资类信托规模5.83万亿元，占比26.99%，较上年同期分别增加1.49万亿元、上升7.85个百分点；投资类信托规模5.12万亿元，与上年同期基本持平，占比23.71%，较上年同期小幅上升1.21个百分点。事务管理类信托规模收缩明显，“去通道”工作取得明显进展。

信托业风险暴露加快，存在外溢可能。信托业强监管、严排查使行业风险暴露更为充分。截至2019年末，信托资产风险率2.67%，较上年同期大幅上升1.69个百分点，其中：信托公司承担风险管理责任的主动管理类信托资产风险率3.04%，同比上升1.75个百分点，相关风险可能跨行业、跨市场、跨区域传染；由其他金融机构等委托人承担风险管理责任的事务管理类信托资产风险率2.29%，同比上升1.53个百分点，随着“去通道”“去嵌套”深入推进，信托通道委托方的风险将显性化。

12月8日，2020中国信托业年会召开，银保监副主席黄洪用这几个词形容了信托行业“钻空子、热衷投机、不够规矩……”

“比如信托公司普遍明白委托人信任的重要性，但却将委托人对自己的信任建立在明示或暗示的刚性兑付，而非自己的忠实品格和专业水准上，将信托业务从直接融资做成了间接融资，从’代人理财’做成了’自己理财’，从表外业务做成了表内业务。”黄洪称。

黄洪还还称，有的信托公司利用信托制度的灵活性到处找缝隙、钻空子，千方百计为金融机构的监管套利和限制性领域的资金融通提供便利，导致灵活性这一信托制度的最大优势没有服务于委托人的正当需求，反而成为市场乱象的重要诱因。

其次是不够规矩。从投机主义发展而来形成了行业浓厚的江湖草莽气息，进而发展为漠视规则和纪律，各种跨越监管红线、阳奉阴违的现象频繁发生。

“比如压降信托融资类业务是去年底监管部门就提出的要求，但今年上半年部分信托公司仍然迅猛发展，结果下半年面临极重的压降任务。”黄洪称。

黄洪还严厉指出，行业未充分认识到近年来信托业大发展呼唤大担当的使命要求，仍然没有改变“我是小块头”“只管闷声发大财”等思维定势，在服务实体经济和满足人民美好生活需要方面口号多于行动，有效有力的举措不多，扰乱宏观调控却得心应手。

央行《2020年中国金融稳定报告》中就信托专门做了专题予以研究，报告称，目前通道业务降幅明显，但融资类业务占比上升。截至2019年末，事务管理类信托余额10.65万亿元，占比49.30%，较上年同期分别减少2.6万亿元、下降9.06%；融资类信托规模5.83万亿元，占比26.99%，较上年同期分别增加1.49万亿元、上升7.85个百分点；投资类信托规模5.12万亿元，与上年同期基本持平，占比23.71%，较上年同期小幅上升1.21个百分点。事务管理类信托规模收缩明显，“去通道”工作取得明显进展。

信托业风险暴露加快，存在外溢可能。信托业强监管、严排查使行业风险暴露更为充分。截至2019年末，信托资产风险率2.67%，较上年同期大幅上升1.69个百分点，其中：信托公司承担风险管理责任的主动管理类信托资产风险率3.04%，同比上升1.75个百分点，相关风险可能跨行业、跨市场、跨区域传染；由其他金融机构等委托人承担风险管理责任的事务管理类信托资产风险率2.29%，同比上升1.53个百分点，随着“去通道”“去嵌套”深入推进，信托通道委托方的风险将显性化。

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