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今年的“双12”恰逢周末，但杨妍（化名）没有像前几年那样沉浸在线上和线下疯狂购物，而是为了家中置换房子的事情奔波和忙碌。
12日下午接近下午4点时，杨妍和丈夫匆忙赶到位于上海徐汇区的汇成南街里售楼处，身上揣着半年前就准备好的置换资金。这一天是汇成南街里新一期房源开始认筹的第一天，但工作人员告诉杨妍，在她之前，已经有几百人拿了筹。
过往的经历告诉杨妍，不能在一棵树上“吊死”。因此，第二天，杨妍和丈夫又前往新静安板块的仁恒静安世纪进行认筹，作为又一个未开先火的“网红盘”，迎接杨妍的同样是火爆的认筹现场。数据显示，该项目认筹第一天，认筹率便达到250%。
“我们又要陪跑了。”看到两个楼盘门庭若市的景象，杨妍有些灰心，却也不感到意外。过去的几个月，杨妍的生活围绕着看房、认筹和摇号，即便有着千万预算，但她在置换的道路上屡战屡败，屡败屡战。
图片来源：视觉中国
当然，在买新房不断受挫时，杨妍也曾想过要转攻二手次新房。她告诉时代财经，二手房的选择远比新房要多，可是当中介为她算账时，她发现二手房的价格不仅倒挂，还需要交纳各种税费，增值税更是不可承受之重。
这或许就是眼下上海千万级置换客的尴尬，尤其是对于执着于学区的置换客们，往往面临着逢新房必爆、二手房价格高企的局面。
“没有陪跑的置换是不完整的”
杨妍是一名90后的新手妈妈，孩子还只有1岁8个月。虽然距离孩子正式进入小学还有些时日，但杨妍听说上海有许多优质学校既要验证学籍资格又要验证户籍资格，个别学校还对落户年限有着严格的规定。
加之今年3月，上海公民同招、民办摇号政策的出台，从前相对稳定的民办升学路径发生改变，入学概率不定，押宝花钱就读优质民办学校的风险剧增。想象4年之后的场景，强烈的紧迫感向杨妍袭来，与丈夫商量之后，他们决定尽早置换学区房。
“我们两人都是外地户籍，置换比较麻烦，等到孩子要读小学了才去换房就来不及了。而且我们也担心房价会涨，房子肯定是越早买越划算。”今年6月底，杨妍将此前居住的小三房以557万的价格售出，还完贷款后，加上手中的现金，杨妍的置换预算在1000万出头。
如果没有学区房这一限定条件，千万足以让杨妍一家在中外环购买一套大三室。一旦有了学区房的限制，杨妍的置换选择瞬间收窄，她将目光聚焦在徐汇、前滩、碧云，这些都是上海热度极高的教育板块。
杨妍的第一次出手是在8月。当时前滩的热度已经非常高，网上都在讨论前滩优秀的教育资源，华师大二附中、惠灵顿学校，九年一贯制的学区，听上去就让人产生无限憧憬。于是，格力浦江海德开始认筹时，杨妍就拉上丈夫奔赴售楼处，他们的预算可以在这个楼盘买下一套三房。
前滩的高热度让杨妍第一次摇号就碰了壁。格力浦江海德仅推出195套房源，认筹人数1215，认筹率高达623%。这是一个“千人摇”楼盘，并且，有1000多人将与心仪的房源擦肩而过，杨妍夫妇就成为了不幸的千分之一。
不过，杨妍的士气未受影响，她每天花更多的时间收集资料，研究上海的教育资源分布情况，把手头的资金算了一遍又一遍。“我们把预算增加到了1100万，对地段没有执念了，大宁、新江湾、大虹桥我们都能接受。”杨妍向时代财经讲述到。
只是，上海的学区房何其抢手。此后，杨妍接连参与多个楼盘的认筹，包括大宁板块的融创静安映、仁恒静安世纪一期、大虹桥板块的虹庐湾等，结果颗粒无收。“没有陪跑的置换是不完整的，希望陪跑的人生快点结束。”回顾这一路，杨妍用诙谐的话语掩盖失落。
更让杨妍感到无奈的是，此次参与认筹的汇成南街里和仁恒静安世纪，她又看到了陪跑的苗头。网上认筹监测数据显示，汇成南街里二期共推出237套房源，认筹第一天便吸引上千人，目前认筹率已达696%；仁恒静安世纪二期推出168套房源，首日认筹率250%.
“现在我们的策略就是广撒网，除了偏远地段之外，只要有不错的学区，又在预算内，冲就对了，我就不信摇不到一套房。”上述两个楼盘摇号尚未开始，杨妍已经启动了下一轮的看房行动，在2020年最后一个月成功“上车”是她最大的目标。
二手学区房暴涨
“学区房”俨然成为当前房产保值、增值的一张王牌，相比受到政策限制而价格相对平稳的新房市场，二手房市场蹭着学区房的热潮一路高涨。平米研究院公布了一组数据，今年上海的优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已超过20%。
格力浦江海德摇号失败后，杨妍尝试在前滩购置一套对口华师大二附中的二手房，最终被价格劝退。“那时候前滩新房大概就卖12万/平米，二手房的价格都超过15万/平方米了，次新房大多都在1300万以上。”
以前滩东方逸品为例，贝壳找房显示，目前该小区共有6套在售房源，总价最低的是一套一室一厅小户型房源，挂牌价930万元，其余房源总价在1350-1400万元之间；挂牌单价最低153148元/平方米，最高160041元/平方米。
而历史数据则显示，今年4月，该小区成交一套三房，单价仅108223元/平方米，1月及3月成交的小户型单价相对高一些，单价均值也在12.5万元左右。另小区整体数据显示，今年1月，前滩东方逸品的挂牌均价为11.43万元/平方米，11月最新的数据则达到15.68万元/平方米。
“每平米涨了5万是一部分，房东还要求我们下家承担增值税，这是另一部分费用。一套房涨了几百万，增值税一项可能就要交几十万，再加上其他的税费，一套三室至少得1500万才能到手，我不是不想买，确实是买不起。”杨妍说到。
一二手房价的倒挂在某种程度上也催生了楼市的“打新潮”，让杨妍这样有些尴尬的置换客始终心怀希望。杨妍坦言，她与几位同在置换的朋友讨论后得出结论，新房的性价比明显高于二手次新房，中签就等于“捡钱”，“摇中新房的话，哪怕未来自己不住，增值空间也很可观。”
不过，从数据来看，整个上海的二手学区房仍然保持高热。兔博士提供的统计数据，自3月起，上海全市学区房成交量有明显提高，价格也呈现上涨趋势。截止到10月，2020年学区房：成交53571套，同比去年同期上涨11%，占全市成交量的26%；成交均价59114元，同比去年上涨7%，比全市均价高出21%。
本文来源：时代财经 作者：童洁
