深圳楼市狂潮，“打新”秒变人上人？受伤的最终还是普通人

折腾了近300天，魏静终于把728万元买的房子以660万元卖掉了，她不由得松了一口气，即便算上各种费用，她的损失已经逼近100万元。此前，因为深圳贷款政策发生变化，资金链断裂的魏静被垫资的中介公司告上了法庭。直到房子拍出，双方的纠纷都没有彻底厘清。

原本做着用500万元赚5000万元的梦，最终钱损失了不说，还惹了一身麻烦和数月的劳累奔波。在深圳打新潮和炒房热的大幕下，这样的“闹剧”每天都在上演。而在这条拍卖消息下的评论区，没有人安慰魏静。“贪心、冲动，这个事你应该负上责任”，面对这一评价，魏静坦然接受。

只是细思极恐的是，魏静只不过是浩浩荡荡的外地赴深圳炒房团中的一员。惨痛的教训之外，潜在的巨大收益诱惑下，仍旧有大量大胆的炒房客们在深圳周旋。

01 “打新”人，“打新”魂，“打新”秒变人上人？

随着深圳楼市的爆火，“打新”成为了暴富的代名词，买房几乎拥有了和中彩票相似的体感。因新房开盘限价，在深圳，抢到新房就等于赚到，“转手就赚数百万”的字眼更是刺激了不少炒房客的神经。以至于过去数月以来，围绕其间的闹剧，总是一波未平，一波又起。

顶着央媒下场点名喊停的压力，12月8日，位于深圳南山区前海的万科瑧山海家园开盘。773名购房人角逐260套房源的紧张行情下，还有不少未能参与到这次抢房的购房人发出了抗议。在开盘的前一天，该项目公证摇号时便有网友爆出，有22个购房者在拿到诚意登记号后，却没有出现在最终的摇号列表中。这些购房者因为联系不到销售员，决定跑到售楼处维权，要求重新摇号。

万科侧面回应称，个别客户因未能在指定的认筹时间内提供全套合格的资料，所以未能进入公示名单，因而无法后补参与摇号。但据接近该楼盘的消息人士透露，万科其实早就找到一些能全款支付的客户，原本想私下开盘，但抵不过舆论压力和润四（指华润城四期，又名“润玺一期”）代持事件造成的影响，不敢私自开。“你看它公布的销售方案，留给意向购房者递交材料的时间特别短，条件还特别多。”

AI财经社注意到，该楼盘的微信公众号是其官方信息发布的唯一平台，注册时间是2020年11月17日，但第一条项目销售方案的公示，发布于11月26日中午将近1点左右，并且要求意向购房者在当天下午6点前，以及次日9点至12点提交购房资质证明的相关材料。对比来看，华润城润玺一期在销售方案公示后，给意向购房者留出了整整三天的线上诚意登记时间。

在深圳投资客整理的“打新”名单中，万科瑧山海家园均价约10.6万/平方米，低于润玺一期13.2万/平方米的均价，但两个项目的人气都很旺。有人给润玺一期算过一笔账，参照其周边二手房18万元/平方米的挂盘价，按最小100平方米的户型计算，如果能摇中，购房者转手就能赚到500万元。万科臻山海家园也被寄予厚望，谁都不想错过这块即将到手的“肥肉”。

由于新房和二手房的价格出现严重倒挂，在不少人眼中，“打新”才是在深圳买房最正确的姿势。业内更有 “打新”人，“打新”魂，“打新”秒变人上人的说法。在南山区投资了两套房产的林垚对深圳房市已经了然于胸，“现在深圳西部随便一个盘，闭着眼睛都能清盘”，因为价格比周边二手房便宜，深圳房子的清盘速度着实令人咋舌。

为了抢到润玺，林垚的朋友足足等了一年多。为了提升中标率，他还特意找了代持准备全款购入。但这个朋友不算准备最充足的，据界面报道，更有甚者用了三个代持名额，被冻结了1050万元的诚意保证金，外加至少10万元/人的代持费用。粗略计算，这仅仅是为摇中号所花费的开销，就已经够全款买一套润玺房子了。

更让人唏嘘的戏码随着润玺一期的售罄还在上演。比如该楼盘最后有83人弃选，而弃选里有好几个是因为代持者中签后，临时跟真正买房人“狮子大开口”加价，最后大家一拍两散的；还有母亲替大女儿代持买房，二女儿觉得不公，于是“大义灭亲”，将母亲告上法庭的。

在金钱的诱惑下，身处其中的人得到了一些，也在失去一些。闹剧之下，央媒点名批评了润玺一期“万人抢房”和“借票代持”的现象。深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡随后也公开表示，要对此类情况展开调查，一旦发现，严肃处理。

“我觉得这个市场已经疯了。”林垚说，一周前，每个润玺的业主被要求提供350万元诚意金的来源材料。如果是直系亲属转账，需要提供身份证和户口本，但如果是非直系亲属，后续贷款办理已成问题。而华润置地早早准备好了《商品房认购书》的解除协议，表示可以连同定金无息退还。“最后发现，有钱人还是不吃亏，全款买呗。中间有点小钱，想用低首付以小搏大的人最吃亏。”林垚表示。

在苏州经营大闸蟹生意的魏静就成了“韭菜”中的一员。今年3月在微博大V“深房理”的买房指导下，通过假结婚、找垫资公司的方式，魏静以728万元全款购入前海时代广场一套49.36平方米的房产。原本打算在拿到房产证后，通过抵押房产的形式再贷出资金还给垫资公司，但因深圳紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，银行放贷收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，被对方告上法庭。魏静告诉AI财经社，目前房子被深房理找人以底价660万元拍下，法院也就名誉权官司一审驳回了原告所有请求。

每天，来深圳的购房者都在做着“手里有500万，一觉睡醒就变成5000万”的美梦。只是有的人梦成真了，有的人梦碎了。

02 限价还有原罪了？

1992年以前，深圳市场商品房的价格一般在每平方米5000元以下。直到1997年亚洲金融危机，随着城市基础设施建设逐步完善，深圳商品房价格逐步提升到每平方米6500元至7000元之间。虽然房价有一定的上升，但总体上与当时的深圳经济发展、城市建设和市民生活水平大体相当。

失控最早出现在2003年。“一方面政府基本上停止了为大多数中低收入群体提供的福利房、微利房等多种形式的保障性住房建设和分配；并通过允许保障性住房获得全部产权进入商品房市场，打通了保障性住房的内部市场通向商品房市场的出口和通道，使保障性住房的内部市场的功能弱化甚至丧失。另一方面，过分强调住房的经济功能，把发展房地产看作主导产业，全力推动其发展。”2019年3月，深圳原市委常委、副市长张思平用了大半年时间，撰写了长达14万余字的《深圳住房制度改革和房价调控》报告，前述这段话就出自于此。当时，深圳新建住宅样本平均价达到5.4万元，已经超过了同期的上海和北京。

在张思平看来，深圳房价的涨幅和绝对水平已经远远超过了真实的市场需求，该价格既不反映房地产市场内在的市场规律，也不反映买房者的实际购买能力。

一个无奈的事实是，据前述报告，当时深圳银行系统50-70%的贷款余额被房地产所占有，一旦高房价大幅下降，将给金融体系带来巨大的系统性的风险。

为了平稳抑制深圳房价过快上涨，也为了让刚需购房者“上车”，深圳近几年实行了新房“限价”举措，由政府来为新入市楼盘定价。其初衷是为了让无房居民更好地居有其屋，但今天来看，刚需购房者并未感到轻松。

在深圳某大型房企工作的夏文很想在而立之年拥有一套自己的房子，她参与了润玺一期的线上诚意登记，却没能进入线下的公证选房环节，其原因不言而喻。“真的太难了，限价让那些炒房者四处打新，真正想买房的人根本抢不到。”

因劝年轻人“1个钱包不够就用6个钱包买房”（指动用全家人的资金）出名的、中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲曾公开表示，在楼市调控上，限什么都可以，就是不能限价，“限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数，而限价就会导致短缺，走后门的现象又来了。”

深圳限价房成了炒房团获得高额收益的最好最快标的。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，取消新盘的限价政策，让其价格更符合市场价，减少可见的获利空间，或许更能降低代持现象，但对于要守住房价涨幅又添加了难度。

其实不仅是深圳，如今全国多个城市都实行限价政策，今年上海、成都、杭州、南京、西安等地楼市也时常出现“千人摇”、“万人摇”的现象。限价真的是深圳“打新”的幕后元凶吗？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉AI财经社，深圳资本市场发达，相对其他城市加杠杆能力较强，有更强烈的“打新”动机。“复杂的金融环境是打新热的燃油，限价造成的价差只是导火索，究其根源还是住房的供需矛盾。”数据显示，截至今年6月底，深圳就业人口规模达到1170.35万人，首次超过上海，但有房产证的商品住宅只有200多万套，供应量仅是上海的1/3。

从这一层面看，带有原罪的或许不是限价，而是人们的贪婪。

03 和房价赛跑

供职于一家千亿房企的土地投资经理王鹏察觉到，今年三四季度深圳土地供应的节奏变快了。特别是11月23日，深圳土地市场挂出8宗地块，创下了单日卖地339.81亿元的纪录。“7月份住建部来深圳调研了，听说也对高房价提出了异议，大家都有一定压力，而且受疫情影响，土地收入可以帮助地方政府维持财政支出。”王鹏表示。

尽管限价容易抑制开发商拿地积极性，但王鹏告诉AI财经社，现在房企在深圳拿地几乎都不要求利润，能拿到就行。“如果有比较成熟的土地拓展团队，零利润的地都是可以拿的；但如果是新团队，可能会要求2-4个点的利润率。”

很难说深圳的土地可以让开发商一夜暴富，但很难亏钱也是真的。“深圳房价高，还不愁卖。你看华润城的项目，一下子收回196亿元。一般房企拿地后一年半才能交房，两年房产证才能下来，顺利的话2-3年之后才会清算税。所以现在这笔钱就躺在华润的账上。如果哪家企业能在深圳有项目，对整个集团的现金流贡献非常大。”

而整个深圳房市的火热与疯狂，从开发商到购房者，似乎都开启了一场看不到尽头的长跑？

代持、众筹、大V鼓动……润玺一期不是第一个把深圳楼市乱象暴露出来的楼盘，也不会是最后一个。毕竟，长袖善舞的投资人士普遍认为，美国为了提振经济，大量印钞是大概率事件，而国内的房地产依然是对冲通胀的最佳避风港。

然而近日，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》，首次提出“房价只涨不跌的时代已经过去”。《报告》显示，过去12个月内，有9个城市的房价跌幅在5%以上。放眼过去的三年，则有20个城市的房价已从2017年的历史高点回落10%以上。对于深圳楼市的“打新”行为，《每日经济新闻》评论称，“这只是短暂的流动性过剩与投资饥渴症的反映。”

现阶段来看，深圳楼市的“打新”狂潮还远没有接近终点。就在润玺一期开盘结束后的第二天，就有购房者去祈福，在一张写有“希望华润城五期能够中签”的卡片上，紧紧系上了红绳。

（应采访对象要求，文中林垚、夏文均是化名）

文章来源：AI财经社 田晏林 编辑 董雨晴

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