法拍房的10大“深坑”，看完你还敢“捡便宜”不？

什么是“法拍房”？

“法院拍卖房产”的简称。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

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“便宜”是最大卖点

“捡便宜”，是“法拍房”对于购房者的最大诱惑！

按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价；

就长沙而言，起拍价一般为评估价的85折！

房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。

而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

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“不限购”成宣传利器

目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；

而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房，可以游离余政府的政策之外，不限购。

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“真便宜”还是“假便宜”？

看似很便宜，动辄只有市场价6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以网友@JCX（化名）的亲历来看，真心不便宜！

据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万；

在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。

除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者@JCX承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%，比起同小区的普通二手房，已经没有任何优势了！

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“法拍房”的十大“深坑”

第一坑：产权不完整

有些法拍房价格低到不可思议，定睛一看50%产权，哦豁！还有一半产权的，真的有，还有40%，甚至1%的呢，这种房子买过来甚是麻烦，且产权不完整使用难。

找过去要解决方案，人家直接来一句：看清法院公告

第二坑：多头债权，多次抵押，多方查封。

很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。

问题来了：法院之间，还有个叫“优先处置权”的东东；也就是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权；拍卖的钱，先换掉第一家起诉的法院的债务，剩余的换另一家法院的债务。

第三坑：办证过户之路，阻碍重重。

据网友@JCX的描述，在成交后的过户历程，也是阻力重重，不断的有小鬼挡道：

比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。最后@JCX实在逼急了，在开发商办公室大闹一场，总算得以解决；

另外，他的主理法官还算相对负责，碰到钉子时，还亲自陪同出面协调过两次，有些法院拍完之后根本不会配合（或者是出面也没有用），还是得靠自己出面一个一个了难。

网友@JCX由于没有房票，所以在长沙就研究过很多的“法拍房”，算是对流程及困难预计和准备都比较充分的了，最终还是花了两周时间，才办好过户的手续。

第四坑：恶意租赁，拍房易交付难。

买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。

很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重；

这些人套路很多，一般会把房子给“老弱病残”居住，比如住个七老八十的老人，即便执行局法官和法警到场，谁又敢动她一下？

这一点网友@JCX也深有感触：

他曾看中河东某名校旁边一处法拍房，从拍卖公告来看没有什么问题，但是考虑那是安置房，通常都是一个家族或者一个村的人，只怕收房会有诸多困难，找了当地的有关单位了解：

结果人家说那套房子最大的主人是另位一个人，占着房子的又是另位一个人！但这些在拍卖公告里都没有体现。连当地的人都讲：不管谁买到，基本没有可能搬进去的。

更坑爹的是，还有些知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个租房合同，时间好长（有些达20年），租金烂便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。

买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！

第五坑：税费欠费全由买方出

“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；

另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

第六坑：户籍迁入难，学区没保障

目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，如果原业主不愿意办理户口迁出手续，你还是不能拥有房产所在地的户籍，如果你刚好是看中该套房的对应学区，你就要当心了。

第七坑：暗藏的天价过户个税

尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！

前段时间，据媒体报道：郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！

第八坑：名义可贷款，实际操作难

淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：

譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，这些都还是小case，关键是银行要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款；

看明白了没？这就是一个“死循环”！

最后的结局是：你找七大姑八大姨，乃至信用卡、高利贷和过桥资金，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷款。。。

第九坑：原房主身份的风险

司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐，有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。

主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。民间债务和高利贷，他们是不按套路出牌的。你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。

第十坑：付款风险

分为：①银行不能按时贷款；②客户预审与拍中后征信发生重大变化；③贷款成数远不及预期；④贷款材料来不及准备

这些基本上都是关于法拍房的风险了，到底值不值得买？还是得根据自己的需求来定，不可为了抓住“机遇”而盲目跟风

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总结

总结上述“法拍房”的种种“深坑”，老周给想试试“法拍房”的购房者几个建议：

01、有租约、未清场的法拍房，坚决不去碰。

但凡有租约、未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。

02、对于不是太俏的法拍房，尽量在“三拍”时再出手

一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。

03、投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。

04、相较线下的拍卖公司，淘宝的司法拍卖房源较多，且可以免去不低的中介费（5个点左右），但淘宝并不像其它商品一样，提供售后客服，房产的所有情况，得自己去摸清楚，否则责任自负。

总而言之，买“法拍房”有风险。如果你只是个平头百姓，没有太大的能量和资源，想“捡便宜”买法拍房，老周劝你还是趁早断了念想，因为你很可能就捡到一个Big Trouble！

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