深圳全面封堵“炒房”漏洞，刚需买房福音或迎房价下降

多位业内人士分析，深圳调控收紧是市场过热的必然结果，各项政策直指当下楼市过热、投机性需求增长等问题。“政策指向性很明显，就是抑制炒房。”有不具名的房企人士向记者表示，“之前深圳的炒房成本太低了。”有分析认为，预计深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌。

“传说中”的深圳楼市调控终于靴子落地。

7月15日一早，深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），针对上半年楼市出现的热点楼盘新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象进行控制，从购房资格、首付比例、豪宅税、信贷等多个层面收紧。《通知》发布之日起施行。

多位业内人士分析，深圳调控收紧是市场过热的必然结果，各项政策直指当下楼市过热、投机性需求增长等问题。“政策指向性很明显，就是抑制炒房。”有不具名的房企人士向记者表示，“之前深圳的炒房成本太低了。”

有分析认为，预计深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌。

投资需求被遏制

对购房资格的要求，是此次调控政策中备受关注的一条。

《通知》要求，“适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间，在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。”

“近几年，我市落户即可购房，”深圳市住建局解释，“一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，深圳落户门槛低，人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好，叠加疫后货币超发，带来的就是落户炒房（包括中介协助假结婚）、新深圳人提前买房、炒房等。

如今，在“3年落户+3年社保”组合之下，深圳则成了首个买房需要有户口还要附加所得税/社保的城市。

“这直接封锁了落户买房投资的通道，对于这类非居住需求影响较大，同时也是对真实居住需求的保障，”亿翰智库研究总监于小雨向记者分析，“来深圳落户容易，但想通过落户买房投资的行为已经不适用了。”这一政策也被认为基本上堵住了炒房。

在购房资格方面，深圳还堵住了离婚炒房的漏洞。《通知》显示，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在深圳无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份购买1套商品住房；离异前家庭名下在深圳有2套商品住房，离异后任一家庭成员均不得购买商品住房。

李宇嘉坦陈，2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，有很多漏洞可钻，“这次直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。”

调控政策也对2019年11月取消的“豪宅税”进行了部分修复。《通知》对普通住房标准进进行了细化，在容积率和面积两个指标之外，明确界定750万以上的为非普通住房。

“由于深圳豪宅需要缴纳豪宅税，合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱认为。

在信贷政策方面，《通知》进行了差别化对待，即购房人家庭名下在深圳无房但有贷款记录，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50％，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60％；购房人家庭名下拥有1套住房的，普通住房的贷款首付款比例不低于70%，非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

同时，无房无贷的购房者则继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

李宇嘉表示，差别化住房信贷要保护纯粹的首套购房、保护改善性需求，使楼市交易活跃，能保持一定体量。

“对普通和非普通住房，做差别化信贷，非普通住房首付比例明显提升，这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作，是有很大抑制作用的。”李宇嘉进一步分析。

规范楼市交易

在谈到此次深圳楼市如此严厉的调控时，多位总部在广深地区的多位房企人士向记者表示，“上半年深圳房价涨得太猛了。”

诸葛找房数据显示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，累计同比达39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。

价格更是坚挺，疫后价格上涨明显，截至2020年6月，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8.0%。

此外，从深圳业主调价涨价房源占比看，深圳市场预期普遍看好，今年涨价房源占比持续上升，2020年6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，该水平领先其他城市，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点。

房价上涨的同时，深圳还多次出现千万豪宅“秒光”、上百万元的“喝茶费”、学区房挂牌在10万以上等情况。同时，深圳二手房价涨幅也多月处于70个大中城市前列。

深圳此次也加大了楼市规范力度。

对热点楼盘，《通知》要求，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

对于二手房交易，《通知》规定，中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。以此增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。

对于涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的，也将加大惩处力度。

此外，《通知》还规定，发挥税收作用，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

深圳市住建局表示，“我市现行存量住房交易计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。”

王小嫱向记者分析，整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期，供应端利好政策以及人才引进持续发力。

房价或将下降

如此严厉的调控政策，对房企的销售会造成多大影响？

在深圳有较多布局的某房企营销部门迅速展开研究。“对企业应该影响不大，其实政策指向性很明显，就是抑制炒房，”某不具名的房企人士向记者坦言，“我们今年深圳在售的项目都在非传统炒房区域，所以并不会降低需求。”

调控政策的收紧，短期内依然会带来影响。

“出台调控政策也是大家已经预期之中，毕竟涨太明显了，并且又出现一些乱象。短期内，肯定对有布局的企业和项目有影响，”某TOP30房企人士向记者表示，“但长期看抑制投机炒房，有利于市场健康发展。”

股市已经率先做出反应。7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住建局考察组一行10人到长沙住建局考察交流房地产市场管理工作。

考察交流信息披露的当天，万科A股价下跌4.77%，有接近万科的人士表示，此次下跌与调控传闻有关。而政策落地的7月15日，在深圳有诸多布局的招商蛇口股价明显下跌，跌幅为4.32%，报18.17元/股。

值得一提的是，该政策在将炒房通道堵住的同时，也存在“延缓”部分刚需的情况。“有朋友上个月刚从天津来深圳工作，第一时间就是看房子，本来想户口落定就买，现在就被拦在了门外。”

中介带看路上发现客户失去了购房资格

不过，被延迟的需求或许有望迎来房价下降的时机。

“在高速运转的楼市列车下撒了沙子，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。”李宇嘉也进一步指出，“稳字当头始终是楼市的主基调。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。”

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