未来房价会涨还是会跌？因城施策后或跑不过通胀

因城施策，涨跌难辨

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”这是今年政府工作报告中有关“涉房”表述。

楼市因城施策，未来房价会涨还是会跌呢？带着这个问号，我们来一探究竟。

主城区人均GDP，仍为核心竞争力

生产力是一切的动力。只有较高的人才价值实现带动收入，才能支付更高价格商品的费用。一座城市的房价亦是如此。如果主城区人均GDP相对较低，而又房价赶超同类型城市甚至上一级城市，那么这座城市的泡沫化就很严重。很可能会遭受到削减泡沫的风险。

我们都知道，家里煮粥烧开后，如果火候比较大，一般都会浮起很多泡沫，我们一般是直接调小火或者用汤勺去搅拌，从而达到泡沫降低，不会溢出的效果。如果把房价比作这锅烧开的粥，火候比作炒作的热度，调节或搅拌比作手段，城区人均GDP比作锅的高度。我们就可以显而易见的发现，火候大的时候，我们不能做到快速降温，如果这个时候我们在锅里加入冷水，虽然泡沫迅速消失，但会直接导致粥的质量变坏。调小火或用汤勺去搅拌，热度在短时间内不会锐减，但成功的阻止了泡沫溢出，还有可能会使粥不会粘锅，变得更加好喝。如果锅的高度很高，即便火候比较大，短时间内，我们也不用担心泡沫会溢出。换而言之，决定泡沫高度的本质，还是这口锅的高度。

“房住不炒”的本质是降低房地产金融风险，促进楼市平稳健康发展。如果一座城市，完全去掉房地产带来的GDP，剩余GDP的人均比例越高，这座城市的房价相应的泡沫化允许程度也越高，也就是说，房价还有更多的增值空间。

人口增速不给力，内需消化需时间

1995年全国总人口12亿，2005年全总人口13亿，2019年全国总人口14.0005亿，其中2018年全国总人口139538万。上一次增加1亿人，用了10年；这一次增加1亿人，我们用了14年。其中，2018年到2019年，只增加了467万人，相比1亿增幅而言，一年的增长率为4.67%，显然我国人口增长速度变缓，未来几年可能更低。

全国总人口数三个阶段统计表

目前房产库存高是很迫切需要削减的指标之一，最直接的原因应该不是房价过高，而是需求的人口还不够多，特别是迫切需求的那一批。为什么这么说？举个例子，在开放二胎的前提下，2018全年新生儿人数1523万，2017年全年新生儿人数1723万；也就是说，2018年最多1523万对青年夫妻结婚，2017年最多1723万对青年夫妻结婚，2018年相较2017年少200万对，折中就是100万对；不一定每一对青年夫妻都必须在城里定居，但必定少了100万套的预期消化能力。如果未来人口子增速继续放缓，房地产产能不变，供过于求将愈加凸显。

2017和2018年内全国新生儿总数

未来房价或跑不过通胀

房价增长是相对的，未来房价或弱于通胀。房价涨跌，我们往往是相对于往期基数而言，比如去年某市住房均价3万一平，今年均价3.1万一平，这样看房价是涨了3.34%，但是如果去年的通胀是6%，相对而言你的房产还亏了2.66%。即便是大锅，火候也不会无休止大下去，当火被调节小后，泡沫的上涨速度势必变缓，缓到一定程度可能就追不上通胀了。

猛进过后，必定平稳

2019年城市化率为60.6%，按保守估算，每年大约1200万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要为新进城居民解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口。 为了满足居民日益增长的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加，直到城市化目标完成，这个趋势不会改变。过去这些年，房价一路水涨船高，让一般人“望尘不及”“高攀不起”，甚至成了人们中公认的“香饽饽”。蛮荒之下，必定迅猛发展，但这个时期，也暴露出很多弊端，比如高杠杆率。2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，过高的住房信贷不仅透支购买力，而且还将挤压其他消费。高杠杆率给银行带来了很大的挑战，食而无味，弃之可惜，平稳过渡才是长久良方。

本文系带你投资原创文章，转载请注明来源“带你投资”

正在阅读：带你投资 » 未来房价会涨还是会跌？因城施策后或跑不过通胀