深圳房价为何暴涨，会否会带动国内其他城市？

带着口罩的看房客与买房客，形成了新冠病毒肺炎疫情期间深圳楼市的独特景观。

“豪宅日光盘再现”、百万”喝茶费”曝光等新闻，在当地居民的消息群里被广泛转发。”好久都没接到中介电话了，没想到这段时间每天都有几个，内容都是大哥要不要看房（换房）、有资金渠道。”记者在深圳的一位朋友称。

深圳房价暴涨探源

“市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈，深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一，必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市，这些资金快速涌入楼市，专门抢购好地段的好房子，导致深圳楼市局部异动显著。但恐怕不能据此判断深圳楼市再次进入快速上升通道：据国家统计局的数据，3月份深圳全市新房均价环比仅上升0.5%。二手房环比上涨略高，达1.6%，但据中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，3月深圳二手房价环比则是下跌1.21%。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者分析称，”两家权威机构给出的数据不一样，但仍然可以综合判断，深圳楼市销售近期整体上并没有出现什么’一飞冲天’，反而是整体偏弱，目前多数楼盘销售并不理想，部分挂盘超过一年、降价都难以顺利销售。这与蛇口、宝中等豪宅集中地段的销售火爆场景形成鲜明对比。”

“从刚需看，计划买楼的刚需也出现分化，部分刚需由于一季度收入锐减或没有收入，导致暂时退出购房阵营，另外一部分刚需则担心通胀导致贬值，加快了买楼步伐。”宋丁称。

部分地产销售界人士则向记者透露称：价格上涨楼盘的买家，主要以投资客和部分改善需求者构成。本身对于价格的承受力就较强，另外部分业主具有经营者身份，也给其获得资金提供了帮助。

《财经》杂志在2016年的相关报道中也曾指出：深圳已属资本型城市。更多的市场人士愿意从供需矛盾出发，加一层维度去解析原因：受前所未有的宽信贷及多重金融手段的共同推动，从换房客到首置刚需客再到投资客，纷纷踊跃入市。深圳市场特色是调整较快、敏感度高，投资者比例也相对高。

未来走势如何？

从短期因素来看：全国范围内的”楼住不炒”调控，以及疫情等因素，对深圳的城市更新和商品房销售等仍在造成影响：1月-2月份，房地产销售投资数据明显下滑。全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。深圳1月-2月，商品房屋销售面积下降21.6%。

亦有深圳地产界人士对记者指出：”此轮的深圳所谓景气在部分地点出现后，也被有意出货的地产企业借机助推，其实质仍是快点出货回款。各种融资渠道受阻，地产业的日子并不好过。刚需客及投资者均需头脑冷静。经济形势不明朗，楼市并不是无本之木。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为：近期银行资金比较宽裕，资金可获得性高，这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。”此轮行情是否可持续，主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管，那么，深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持，房价上涨是不可持续的。”

由于深圳外向型经济比较发达，对全球经济比较敏感，新冠肺炎疫情导致的全球经济衰退，未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。由于需求端的收入还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受到影响，热销现象能否持续，关键要看现在复工复产尤其是经济复苏状况。

与商品房销售形成对比的，是与企业经营直接相关的写字楼市场呈现”冷清”态势。

戴德梁行的研究数据显示：受疫情影响，从今年春节开始到一季度末，深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。一季度，深圳写字楼空置率上升到24.6%，全市租金环比上年年末下降3%，为每月每平方米235.21元。戴德梁行报告指出，考虑到一系列因素，租金降幅将进一步扩大。

第一太平戴维斯的报告也显示：截至一季度，深圳写字楼市场总存量达738万平方米，11年内扩容4.5倍。预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰，全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。深圳写字楼平均空置率将持续走高。

就未来趋势，宋丁认为：其一，未来两三个月深圳房地产及楼市会在市场和政策双重影响下进入整体升温通道里，但分化趋势会收窄。在宽松政策推进的同时，政策会保持对暴涨式异动现象的警觉性，继续对局部强异动现象采取针对性的管控；其二，二三季度之交，若楼市活跃及趋热的态势继续，导致房价继续上升，政策面可能出台适度降温政策，平抑楼市热度，力求保持楼市稳定；其三，四季度靠后，考虑到对全年经济指标的回补需求，楼市政策有可能再次适度宽松，市场可能以回温态势转入明年；总体判断是，深圳全年房地产及楼市的表现可能呈现”强-稳-强”（强弱互现—求稳制衡—温强回补）的三阶段弱U型发展态势，没有所谓全面性的”一飞冲天”，甚至局部的”一飞冲天”也将得到合理抑制。

他对调控政策也提出了相关建议：其一，在继续严格执行”房住不炒”及三稳基本政策的背景下，需要更加强有力地在供给侧提供政策支持，大力度、实效性增加土地及住房供应，包括保障性住房，以平衡供需关系；其二，应继续投放政策，多渠道、多手段扶持开发商恢复正常开发和经营，促使房地产开发成为对冲疫情损失的深圳投资拉动的重要渠道；其三，积极扶持和改善刚需购房条件，促使楼市分化现象收窄，努力实现”价稳量增”；其四，对再次出现的投机现象要持续保持高度警惕，并及时制定全市性的约束性和惩戒性政策，保持房地产和楼市的健康、平稳发展。

在增加供应方面，深圳市住建局相关负责人在近期表态时也指出：”今年以来我市房地产市场基本平稳，房价基本稳定。深圳将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持’房住不炒’定位，采取有力措施，确保房地产市场健康发展。今年我市将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。”

来源：财经杂志

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