一线城市房贷政策分化：深圳利率松动，北京按兵不动

年初额度宽松，利率松动已成为近年来银行首套房贷利率的调整规律，不过，在各城市之间，房贷利率的走势也出现分化。3月4日，北京商报记者获悉，中信银行深圳分行、北京银行深圳分行已将二手房首套房贷利率进行下调，首套房贷最低可执行基准利率上浮8%的利率。而在北京地区，记者采访的多家银行均表示，房贷利率暂未调整。业内人士预计，在央行降准带来资金面宽松的背景下，未来首套房贷利率向基准利率回归将会是大概率事件。

具体来看，中信银行深圳分行目前已下调深圳二手房房贷利率，二手房首套最低可达到基准利率基础上浮8%；北京银行深圳分行的二手房首套房贷利率最低可执行基准上浮8%、二套房贷利率执行基准上浮12%。一家中小银行内部人士对北京商报记者表示，房贷利率的下调与大环境有关，不止上述银行，深圳地区的多家银行都进行了下调。

而与深圳地区不同的是，北京地区的房贷政策未现松动，目前首套房贷利率主流仍是上浮10%。北京商报记者调查发现，北京地区包括工商银行、交通银行等国有大行以及招商银行、兴业银行、光大银行、中信银行、北京银行在内的多家银行都表示，近期房贷利率没有调整，首套房贷款利率普遍执行基准上浮10％，二套房执行基准上浮20%。某股份制银行北京地区相关负责人表示，该行自2018年5月上旬起，首套房贷利率按照基准利率上浮10%、二套房贷利率按照基准利率上浮20%执行，目前未有调整。

值得注意的是，虽然北京地区首套房贷利率并未出现大面积松动迹象，但个别银行向“主流”利率回归的动作已悄然展开。在年初北京商报记者进行走访调查时发现，个别银行在2018年末执行的是首套房贷利率上浮20%起，二套房贷利率上浮30%的政策，但今年年初，该行已经回归为北京地区“主流”利率水平。

对于近期北京、深圳地区出现的房贷利率分化情况，合硕机构首席分析师郭毅表示，这部分银行在深圳地区调低房贷利率，可能与他们的业务布局有关，通过房贷利率给出相对低的折扣，能够吸引更多的购房者申请贷款。

有分析人士认为，在央行降准等政策引导下，银行资金成本大幅下降，按揭贷款作为银行的安全优质资产，其利率有所下降也符合市场趋势。郭毅指出，从全国层面来看，房贷利率回调其实已经成为客观的事实。随着央行降准、创设新型金融工具补充银行资本金等一系列措施开展下，银行流动性处于宽松状态，而从银行贷款来看，房地产还是一个优质的贷款品种，特别是个人房贷的违约率很低，银行针对个人房贷投放的经营利润也相对可观，在这种情况下银行还是倾向于向房地产领域增加信贷投放。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前银行贷款是趋于保守的，而现在出现了一些新的情况，包括房屋交易市场降温、房价泡沫有效剔除、银行贷款额度增加、放松管控预期强化等现象，都会使得银行贷款政策有所松动，这利好于房屋交易市场的重新活跃。

虽然不同地区房贷利率呈现分化的状态，但是深圳地区房贷的下调还是流出了一丝开年的暖意。郭毅分析称，随着银行资金面的充裕，房贷投放意愿强烈，房贷利率预计还有继续下滑甚至回归基准的可能。从政策调控层面来看，首套刚需购房人群的需求是优先保障的，因此，未来首套房贷利率向基准利率的回归将是大概率事件。

“房贷利率的下调是大方向，但是下调其实是在原先上调的基础上进行的，也就是根据市场变化做出的小幅调整。而真正的大幅调整并不多，多数是围绕贷款利率进行的，而首付政策没有发生实质性的改变。不过预计随着利率的下调，后续首付比例政策也会有所调整。”严跃进补充道。

【延伸阅读】

全国首套房贷利率下降，北京短期内不会出现大幅波动

新年伊始，多地传来房贷利率放松的好消息，北京也不例外。据了解，北京地区越来越多的银行将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%，审批和放款速度也有所加快，二套房贷款利率仍维持基准利率上浮20%。不过，业内人士认为，目前北京房贷利率短期内不会出现变动，但降准对于房地产市场的影响会使得市场资金更加宽松。

每年年初，银行信贷额度比较充足，价格也处于全年低点，是购房人申请贷款的好时候。对于有稳定收入、资质较好的购房人来说，选择国有大行更有可能获得较低的贷款价格。日前，北京地区包括工商银行、交通银行等国有大行以及招商银行、兴业银行、光大银行、北京银行在内的多家银行都表示，近期首套房贷款利率普遍执行基准上浮10%，二套执行基准上浮20%。

这与2018年末首套房最低上浮10%，部分银行执行基准利率上浮15%-30%的情况有所不同。此前一家股份制银行支行员工对记者介绍称，该行首套房贷利率较基准利率上浮20%起，二套实际操作上浮可能达到30%。但目前该行已经进行回调，执行首套基准上浮10%，二套执行基准上浮20%的标准。

在首套房贷款利率方面，各家房产中介的口径也较为一致。一位房产中介经纪人介绍，目前商业贷款利率普遍上浮5%-10%。在放款周期方面，一家股份制银行工作人员表示，“目前首套房贷款利率为基准利率上浮10%，放款时间最快在三周左右”。

经过2018年一系列的严格调控措施，限制了炒房客的不合理投资需求，加杠杆的投资行为已经得到了有效抑制，从2018年下半年开始房价也开始逐渐回落，房地产市场开始稳定发展。新年元旦过后，多地首套房利率水平出现下降迹象。

有报道称，1月3日，上海地区新增加5家银行首套最低利率可执行九五折的优惠，除之前工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行执行首套九五折利率外，江苏银行、中信银行、招商银行、交通银行、上海农商等5家银行目前也执行九五折利率。首套利率平均水平在2019年出现首降。深圳、成都、武汉房贷利率也有微调。

多地传来房贷利率放松的消息引起了一些人的猜测，这是否意味着信贷环境会彻底放松？

就北京房贷利率相关情况，多位房地产专家表示，目前北京房贷利率短期内不会出现变动，但降准对于房地产市场的影响会使得市场资金更加宽松。有专家表示，两会可能是一个重要的时间节点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从后续市场来看，其实贷款利率是否会调低还不太确定，但规模肯定会上升。而且大趋势看，随着购房政策的宽松，此类银行贷款政策发挥的提振市场交易的效应会更大。

“目前对于利率松动，应该理解为是商业行为，而不是政策调整，即总行本身也没定调，关键是分支行本身贷款资金规模大，这个时候是会有所放松的。”严跃进表示，房地产市场如果没有明确的降温，实际上还是有较好的市场机会。

严跃进指出，受持续性降准政策的影响，银行本身流动性在改善，有助于扩大放贷规模。对于北京楼市来说，类似做法也是有信号意义的，虽然银行本身也不会明确发文放松贷款政策，但在具体操作中确实有放松的迹象，这都有助于房屋买卖市场的活跃。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京利率已经平稳半年时间，短期看，不会有太大的变动。本次的降准对市场来说资金肯定更宽松了，但整体市场缺水太多所以还要看后续的政策变化。

针对目前市场中出现的北京有部分银行已将利率降至上浮5%的传闻，张大伟表示目前还未发现。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚预计，2019年，银行流动性将得到一定缓解，房贷政策将整体保持稳定，但对于首套房或者刚需住房可能会进行一定的优惠。

据融360统计，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。一个月前，即2018年11月，四个一线城市中仅有广州、深圳首套利率回调。而在12月的全国首套利率最低排名中：上海位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十，北京的排名较11月上升了2位次。

二套房贷款利率的回落比首套利率来的更早，融360大数据研究院监测数据显示，2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%，较上月回落2BP，且已是连续两月出现回落，12月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

12月武汉首套利率最高

全年哈尔滨上涨最多

遗憾的是，尽管房贷利率回调是大趋势，但似乎还未能传导向全国。融360大数据研究院监测数据显示，2018年12月武汉首套房贷款平均利率高居全国之首，较上月下降2BP的情况下，武汉首套利率为6.24%。

2018年12月一线、二线城市首套房贷款平均利率 数据来源：融360大数据研究院

同样惹眼的还有哈尔滨——全年首套利率均值同比上涨14.01%，为融360监测的全国35个城市中最高；最低为重庆，仅同比上涨0.04%。

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